Régime micro-BIC ou régime réel d’imposition ? Telle est la question !

Le régime fiscal de la location meublée présente de loin un net avantage au regard de la location en nu. Les conclusions finales de la mission d’évaluation de la politique du logement, en date du 23 juin 2014, révèlent plusieurs scénarii quant au sort de la fiscalité des loueurs en meublé, qu’ils soient professionnels ou non. Cette mission a mis le doigt sur la réduction des avantages fiscaux octroyés aux LMNP (amortissement, abattement forfaitaire du micro-BIC et modalités de calcul des plus-values de cession) et convergence vers le régime de droit commun (taxation dans la catégorie des revenus fonciers).

Bien que le statut de loueur en meublé reste encore une des rares niches fiscales à ne pas avoir connu de coup de rabot, aucune disposition n’a été prise dans le cadre du projet de loi de finances pour 2015. Peut-être pour 2016 ?  

En résumé, les scénarii sont les suivants

• scénario 1 : réintégration des amortissements pour le calcul des plus-values en LMNP.
• scénario 2 : scénario 1 plus suppression ou réduction de la faculté offerte aux LMNP de constater un amortissement, ramener le montant d’abattement forfaitaire du micro-BIC actuel (50% et 71% pour les chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme classés) vers celui du micro-foncier (30% pour les locations vides), l'abattement serait ramené à 40%.
• scénario 3 : suppression du régime LMNP plus faculté offerte à tous les propriétaires-bailleurs de pratiquer un amortissement pour tous les logements neufs.
• scénario 4 : suppression du régime LMNP.

Les économies budgétaires engendrées représenteraient une centaine de millions d’euros par an

Ce ne sont que des hypothèses et quelque soit le scénario retenu, si tant est qu’il y en ait un, cela provoquerait des réticences auprès de plusieurs acteurs au premier rang desquels les loueurs en meublé, mais aussi les promoteurs, les gestionnaires de résidences de services. Sans oublier les experts-comptables si la faculté d’amortir était supprimée. Le recours à ces derniers ne présenterait peut-être plus un grand intérêt.

Quel régime d’imposition choisir ?

Le loueur en meublé a le choix entre les régimes micro-BIC et réel d’imposition. Quels sont-ils plus précisément ?

• Le régime micro-BIC consiste en un abattement forfaitaire sur les recettes locatives plafonnées à 32 900 euros ou 82 200 euros pour les chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme "classés". Les taux d’abattements sont respectivement de 50 et 71% et permettent ainsi de déterminer le montant net imposable. Les plafonds sont révisables tous les 3 ans et leur prochaine révision aura lieu en 2017. Le principal atout de ce régime est de pouvoir bénéficier de simplifications comptables et fiscales. Il convient toutefois de tenir un livre-journal comprenant les recettes et dépenses annuelles. L’intervention d’un expert-comptable n’est pas nécessaire. Néanmoins, ce régime n’exonère pas le loueur de faire une déclaration d’existence qui peut être utile à double titre : en cas de passage au régime réel d’imposition ou en cas de litige avec l’administration fiscale. N’oublions pas que les recettes locatives sont imposées dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux et que seule une entreprise peut en principe les percevoir. Cela tombe bien, le loueur en meublé a pour activité la location de locaux meublés à usage d’habitation qui correspond à une activité commerciale.

• Le régime réel d’imposition consiste à déduire toutes les charges, comme le rappel un précédent article, liées à l’activité de loueur en meublé auxquelles se rajoutent l’amortissement comptable soit 80 à 90% de la valeur du bien. Ces derniers permettent de diminuer considérablement le revenu imposable et de réduire voire d’effacer l’imposition des loyers pendant plusieurs années. Contrairement au régime micro-BIC, l’intervention d’un expert-comptable peut s’avérer utile voire indispensable pour éviter de commettre des erreurs. Jusqu’à la fin de 2015, les frais de comptabilité viennent en réduction d’impôt sur le revenu à concurrence de 915€. Cet avantage fiscal sera supprimé à partir de l’exercice 2016. Bien évidemment, cette mesure ne fait pas l’unanimité auprès des Centres de Gestion Agréés mais aussi des contribuables. Beaucoup de rumeurs, de différents sons de cloche ont circulé sur cette mesure : son report probable à 2017, son annulation ou encore le maintien de la réduction d’impôt mais avec un abaissement du plafond. A ce jour, soit le 4 décembre 2015, et après investigations auprès du Sénat, aucun amendement n’a été déposé. Cependant, cette mesure pourrait être introduite dans le collectif budgétaire autrement dit le projet de loi de finances rectificative pour 2016. A suivre…

A retenir que le loueur qui relève du régime micro-BIC peut opter pour le réel d’imposition. Pour cela, il doit lever l’option avant le 1^er février de l’année au titre de laquelle il souhaite en bénéficier. L’option est irrévocable pendant deux ans.

En guise de conclusion, si vous êtes hésitant quant au choix du régime fiscal, notre simulateur en ligne vous aidera sans nul doute à vous éclairer dans votre réflexion !