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Société civile Immobilière (SCI)
Définition
La Société Civile Immobilière (SCI) est une société à but civil, dans laquelle différentes personnes (ou associés), décident d’acquérir et d’exploiter un ensemble immobilier.
Pour l’occuper ou pour le louer.
Pour ce type de structure, l’approche est patrimoniale.
Caractéristiques
Société fiscalement transparente par défaut, la SCI produit une déclaration fiscale CERFA 2072.
Chaque associé reportera sa quote-part de résultat sur sa déclaration de revenus fonciers CERFA 2044, qui fait partie intégrante de la déclaration de revenu CERFA 2042.
Le résultat fiscal courant se détermine selon les règles applicables en matière de revenus fonciers.
En cas de cession la plus ou moins-value se détermine selon les règles des plus-values immobilières des particuliers. Celles-ci prévoient l’exonération après 22 années de détention (impôt sur le revenu) et 30 années (prélèvements sociaux).
La SCI peut aussi bien opter pour l'impôt sur les sociétés (IS), ce qui entrainera des répercussions fiscales à prendre évidemment en compte. Il est alors possible :
- d'amortir les constructions mais pas le terrain acquis, et d'en déduire aussi les frais d'acquisition
- de mettre les bénéfices en réserve ou en distribution de dividendes à la suite d'une imposition de 15% à hauteur de 42.500 €uros, et de 25% au-delà.
- La SCI et l'activité de location meublée ne sont pas compatibles. En effet, la SCI comme son nom l'indique est à but exclusivement civil, alors que la location meublée est catégorisée comme une activité commerciale. La conséquence est l'assujetissement de la SCI à l'impôt sur les sociétés, si les recettes meublées dépassent 10% des loyers pris dans leur globalité.
Avantages
La SCI présente à notre avis trois avantages potentiels :
- Pour détenir un bien immobilier à plusieurs, le mode sociétal est plus pratique que l’indivision
- optimiser la transmission d’un patrimoine : enfants associés, mécanismes de démembrement des parts sociales, etc
- La cession peut être immédiate, et sans passage par notaire (coût, délai).
Inconvénients
- Les coûts liés à la structure, notamment lors de la création et la radiation.
- A la revente, il est souvent plus difficile de céder les parts de la SCI plutôt que la propriété du bien proprement dit. Par suite, la SCI revend son patrimoine, puis les associés décident de dissoudre la société. Process plus lourd.
- La SCI et l'activité de location meublée ne sont pas compatibles. En effet, la SCI comme son nom l'indique est à but exclusivement civil, alors que la location meublée est catégorisée comme une activité commerciale.
Nos missions
- Formalités juridiques de création de la SCI (dont statuts)
- Dépôt des options fiscales en matière de BIC / RF et de TVA
- Collecte et archivage numérique des documents
- Déclarations de TVA et demandes de remboursement de crédit de TVA (si assujetti)
- Tenue, codification et saisie informatique de la comptabilité
- Établissement des comptes annuels (Bilan et compte de résultat)
- Production de la liasse fiscale 2072 ou 2065
- Télétransmission de la liasse fiscale aux services fiscaux
- Communication des informations à reporter sur la déclaration de revenus personnelle 2044 ou 2042
