LMNP : RÉFORME 2025 DE LA PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE - IMPACTS ET STRATÉGIES FISCALES

"Anticiper la fiscalité de la plus-value, c’est transformer une vente en véritable levier de rentabilité."

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La loi de finances pour 2025 est venue modifier en profondeur les règles de calcul des plus-values immobilières. Même si le texte ne vise pas spécifiquement les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), ces derniers sont directement concernés. En effet, ce sont aujourd’hui les seuls exploitants relevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) à être imposés, lors de la revente de leurs biens, selon le régime des particuliers.

Cette évolution législative s’inscrit dans une volonté claire : mettre fin à une situation que beaucoup considéraient comme déséquilibrée sur le plan fiscal.

Un régime historiquement favorable aux LMNP

Pour bien comprendre la réforme, il est utile de rappeler le fonctionnement actuel.

Les LMNP bénéficient d’un régime particulier en matière de plus-value. Contrairement aux loueurs en meublé professionnels (LMP), leurs gains à la revente ne relèvent pas du régime des BIC, mais de celui des particuliers. Cela implique notamment l’application d’abattements pour durée de détention, une imposition au taux de 19 %, ainsi que des prélèvements sociaux de 17,2 %.

Dans le même temps, pendant toute la durée de détention du bien, les LMNP ont la possibilité de pratiquer des amortissements comptables, venant réduire leur résultat fiscal imposable.

Jusqu’à présent, ces amortissements n’étaient pas pris en compte lors de la revente. Autrement dit, un même contribuable pouvait à la fois réduire son imposition pendant l’exploitation du bien, puis bénéficier d’un régime favorable lors de la cession. C’est précisément ce cumul d’avantages qui a été critiqué.

Une réforme pour rééquilibrer la fiscalité

La loi de finances pour 2025 ne remet pas en cause le principe d’imposition des LMNP selon le régime des particuliers. En revanche, elle modifie le mode de calcul de la plus-value.

Désormais, les amortissements déduits au fil des années doivent être réintégrés dans ce calcul. Concrètement, cela signifie que le prix d’acquisition du bien est diminué du montant total des amortissements pratiqués.

Cette modification a un effet mécanique : elle augmente le montant de la plus-value imposable, et donc la charge fiscale au moment de la revente. Pour certains contribuables, l’impact peut être significatif, en particulier lorsque le bien est cédé avant de bénéficier pleinement des abattements pour durée de détention.

Des abattements toujours en vigueur

Il est toutefois important de souligner que le régime des particuliers continue de s’appliquer.

Ainsi, les abattements pour durée de détention sont maintenus :

• L’impôt sur la plus-value est exonéré après 22 ans ;

• Les prélèvements sociaux le sont après 30 ans.

La réforme n’annule donc pas ces avantages, mais elle réduit l’intérêt fiscal des cessions réalisées à moyen terme.

Le cas particulier des SARL de famille : une zone d’incertitude

Au-delà des principes généraux, la réforme soulève des interrogations dans certaines situations spécifiques, en particulier celle des SARL de famille.

Ce type de structure est fréquemment utilisé pour organiser la détention et la transmission d’un patrimoine immobilier. Il est courant que les parents conservent l’usufruit des parts sociales, tandis que les enfants en détiennent la nue-propriété, souvent dans un objectif d’optimisation des droits de donation.

Dans ce contexte, la fiscalité repose sur une distinction bien établie :

• Les revenus courants sont imposés entre les mains de l’usufruitier ;

• Les plus-values, notamment celles issues de la cession d’un bien immobilier, reviennent en principe au nu-propriétaire.

Un risque de distorsion fiscale

Avec la nouvelle règle de calcul, une difficulté apparaît.

L’administration fiscale pourrait être tentée d’imposer aux nus-propriétaires de tenir compte, pour le calcul de leur plus-value, des amortissements pratiqués par la société. Pourtant, ces amortissements ont bénéficié exclusivement à l’usufruitier, qui percevait les revenus et supportait l’imposition correspondante.

Dans une telle hypothèse, les nus-propriétaires se retrouveraient pénalisés fiscalement, sans avoir jamais tiré avantage du mécanisme d’amortissement. Ils n’ont d’ailleurs, en pratique, ni déclaré de revenus locatifs, ni revendiqué un statut de loueur en meublé.

Une interprétation encore débattue

Cette situation soulève une véritable question de principe.

D’un côté, le texte légal vise les biens ayant fait l’objet d’amortissements, sans distinguer selon le mode de détention, direct ou via une société dite « translucide ». L’administration pourrait donc considérer que la règle s’applique indépendamment de la situation personnelle des associés.

De l’autre, plusieurs arguments permettent de nuancer cette approche. Le statut de loueur en meublé (professionnel ou non) est déterminé au niveau des associés, et non de la société. Il est d’ailleurs possible, au sein d’une même SARL de famille, de retrouver des associés relevant de statuts fiscaux différents.

En outre, les nus-propriétaires ne perçoivent pas les revenus locatifs et ne bénéficient pas des amortissements. Leur appliquer la réforme reviendrait donc à les imposer sur une base qu’ils n’ont jamais réellement exploitée.

Vers une prise de position de l’administration ?

À ce stade, l’incertitude demeure.

Il est probable que cette question fasse l’objet d’une clarification, soit par le biais d’un rescrit fiscal, soit à l’occasion d’une prise de position ministérielle. En attendant, cette situation peut apparaître, dans certains cas, comme difficilement justifiable au regard de l’objectif initial du législateur.

En conclusion

La réforme introduite par la loi de finances pour 2025 marque une évolution importante de la fiscalité applicable aux LMNP. En réintégrant les amortissements dans le calcul des plus-values, elle réduit un avantage fiscal qui était jusqu’ici significatif.

Si les grands principes restent inchangés, certaines situations particulières, notamment en présence de SARL de famille et de démembrement de propriété, soulèvent encore des interrogations.

Dans ce contexte, une analyse au cas par cas s’impose afin d’anticiper les conséquences fiscales d’une éventuelle cession et de sécuriser les montages existants.

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