Comment passer de la location en nu à la location en meublé ?

Vous êtes nombreux à vous poser la question sur l’intérêt d’un tel changement de destination de votre bien loué vide, de l’impact financier qui en découlerait et en définitive de l’économie d’impôt voire du gain fiscal réalisé. La transformation d'une location nue en location meublée est libre administrativement sauf lorsque les locaux se situent dans une ville de plus de 200 000 habitants ou dans les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, et que les locataires n'affectent pas les locaux à leur résidence principale. La loi ALUR du 24 mars 2014 a renforcé les obligations et les contraintes de la location saisonnière ou de courte durée.

Le changement de destination n’entraîne pas de frais hormis ceux qui seront engagés pour l’acquisition du mobilier. En revanche, si vous apportez le bien dans une structure en société telle qu’une SARL de famille, vous aurez à payer des droits de mutation car il y aura un changement de propriété.

Le passage du nu au meublé est subordonné à l'acceptation du locataire soit en cours, soit au moment du renouvellement du bail. Dans le cas contraire, vous devrez patienter jusqu’à ce que votre locataire donne congé. Autre condition à observer, ne pas avoir imputé de déficit foncier lié à votre bien lors des 3 années précédentes. Le cas échéant, il vous est toujours possible de rembourser au Trésor l'économie d'impôts réalisée.

Enfin, la transformation d'une location nue en location meublée à un impact fiscal avantageux. Les recettes locatives relèvent de la catégorie des revenus BIC ce qui permet au loueur de bénéficier :

- soit du régime réel et de déduire du résultat fiscal toutes les charges engagées et les amortissements comptables de l'immobilier et du mobilier,

- soit du régime micro-BIC.

Au final, les revenus fiscaux d'une location meublée sont beaucoup plus faibles que ceux d'une location nue.